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2020.05.27
주택임대관리업 창업을 원한다면?! 주택임대관리업에 대해 알아야 할 것들

*임대인 및 임차인 모두를 만족시키는 주택임대관리업, 월세 주택 증가로 덩달아 성장
*주택임대관리업의 종류와 등록 기준은? 협력업체 및 겸업 활용시 경쟁력 확보에 용이
*간편 결제 서비스 "알림뱅킹" 이용해 임대관리사업 시너지 높이기

고정 수익이나 노후 대비를 기대하며 주택임대사업을 시작하는 분이 많습니다. 하지만 임대료 관리나 시설 유지・보수, 세입자 응대 등 다양한 일을 집주인 혼자 하기에는 힘에 부칠 때가 있는데요. 이럴 때 찾게 되는 것이 주택임대관리업체입니다.
주택임대관리업은 주택의 소유자로부터 임대 관리를 위탁받아 수행하는 업종입니다. 집주인 대신 임대료, 시설, 행정 등 임대와 관련된 업무를 해주는 것이죠. 이는 임대인의 주택 관리 부담을 덜고, 임차인에게는 양질의 주거 서비스를 제공하기 위한 목적으로 2014년에 도입되었는데요. 임대인은 임차인과의 갈등이나 번거로운 일에서 벗어날 수 있고, 임차인은 쾌적한 주거 환경과 서비스를 누릴 수 있어 이득입니다.

국내에서 주택임대관리업은 1인 가구 증가와 가속화되고 있는 고령화에 더해 기준금리 인하, 공시가 인상 등으로 월세 주택의 수요・공급량이 많아지면서 중요성이 더욱 부각되고 있습니다. 국토교통부의 2019년 "주거실태조사" 통계를 보면 2014년 월세 비중이 전세 비중을 뛰어넘었고 이후 꾸준히 전세보다 큰 비중을 차지하고 있는데요. 월세는 매달 수익이 발생하는 장점이 있지만, 그만큼 해야 하는 일도 많아지게 되니 자연스레 번거로운 일을 주택임대관리업체에 맡기게 되는 것이죠.
주택임대관리 사업 시 계약의 체결·해제·갱신 등과 임대료의 부과·징수 등 임대차에 관한 전반적인 업무를 수행해야 합니다. 또한 임차인의 입주 및 명도·퇴거 등의 업무도 포함되는데요. 이때 공인중개사법으로 명시된 중개업, 즉 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 임대차를 중개하는 업무는 제외됩니다. 이외에도 주택 및 시설물 유지·보수·개량, 임차인의 주거공간 및 안전시설 관리, 입주에 필요한 지원 업무 등을 부수적으로 할 수 있습니다.

주택임대관리업은 자기관리임대업과 위탁관리임대업으로 나뉩니다. 자기관리형은 관리업자가 집주인에게 정해진 수익을 보장하는 조건으로 주택을 임대하고 자기 책임으로 전대하는 유형입니다. 반면 위탁관리형은 임대료 관리, 시설물 유지・보수처럼 특정 영역을 대행하고 수수료를 받는 것입니다. 관리업자에게 임대 사업과 관련된 전반적인 업무를 맡기는 것이 자기관리형, 건물 청소나 인테리어 시공 등 일부 업무를 맡기는 것은 위탁관리형으로 보면 됩니다.

자기관리형은 관리업자가 업무를 전담하기 때문에 수수료가 비교적 높은 편입니다. 하지만 임대인에게 일정 비율의 임대료를 반드시 보장해야 하므로 위험도가 클 수밖에 없겠죠. 반대로 위탁관리형은 제한적으로 수수료를 받지만 임대 사업 중에 발생할 수 있는 리스크에 대한 부담이 없습니다.

주택임대관리업 창업 전 필수 체크! 등록 기준과 의무 사항
주택임대관리업을 하려면 등록 기준과 의무 사항에 대해 알아두어야 합니다. 주택임대관리업을 하려는 사람은 관련 증명서와 사무실 임대차 계약서 등을 준비해 시・군・구청 방문 및 우편으로 등록 신청할 수 있습니다. 기본적으로 등록은 의무가 아니지만, 관리 세대 수에 따라 의무적으로 등록해야 하는 경우가 있으니 알아두어야 합니다.

"민간임대주택에 관한 특별법 시행령" 제6조에 따르면 자기관리형은 공동주택 100세대(단독주택 100호) 이상, 위탁관리형은 공동주택 300세대(단독주택 300호) 이상을 관리하려는 경우 등록이 의무입니다. 단, 자기관리형을 등록한 경우에는 위탁관리형도 등록한 것으로 봅니다.

등록 조건도 있습니다. 자기관리형은 자본금 1억 5천만 원과 2명의 전문인력, 사무실을 갖추어야 합니다. 위탁관리형은 자본금 1억 이상, 전문인력 1명, 사무실이 필요합니다. 여기서 "전문인력"이란 법무사, 공인중개사, 주택관리사 등의 자격을 취득한 후 해당 분야에서 2년 이상 종사하거나, 부동산 관련 분야 회사에서 5년 이상 근무하거나 석사 이상 학위를 취득하고 부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람을 말합니다. 법률・세무・부동산 업계 등에서 일해온 사람이라면 부수입원으로 고려할 만한 업종입니다.

등록 외에 주택임대관리업 운영 시 반드시 지켜야 하는 사항이 있습니다. 우선 임대인에게 의뢰를 받게 되면 위·수탁계약서를 반드시 작성하고 임대인에게 교부한 뒤 사본을 보관해야 합니다. 계약서에는 계약기간과 주택임대관리업자 및 임대인의 권리·의무에 관한 사항 등이 반드시 포함되어야 하며, 자기관리형의 경우 임대료와 전대료・전대 보증금, 위탁관리형은 관리 수수료에 대한 내용도 명시해야 합니다.

특히 자기관리형의 경우 임대료 체납이나 공실 등 다양한 리스크를 감수해야 하므로 보증 보험에 가입해 이로 인해 생길 수 있는 피해를 예방해야 합니다. 또한 보증 보험에 가입한 후 보증서를 임대인 또는 임차인에게 전달해야 하는데요. 이때 보증서는 주택도시보증공사나 은행, 보험회사 등 국토교통부 장관이 지정한 금융기관 중 하나에 해당하는 기관이 발행한 것이어야 합니다. 보증 보험에 가입하면 자기관리형 사업자가 임대인에게 약속한 수익을 보장하지 못하거나 이로 인해 임차인과 금전 문제가 생길 때 보증 기관에서 대리 지급하게 됩니다.

의무 사항을 위반할 경우 과태료나 징역 및 벌금에 처하게 됩니다. 위·수탁계약서와 관련된 내용을 위반하면 100만 원 이하의 과태료를, 보증상품에 가입하지 않은 주택임대관리업자는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금을 내야 합니다. 주택임대관리업을 시작할 계획이 있다면 반드시 알아두어야 하는 내용입니다.

사업에 탄력을 불어넣는 협력업체・겸업 활용
주택임대관리업은 비교적 진입 장벽이 낮은 업종입니다. 그러나 관련 수요가 증가함과 동시에 사업체 수도 점점 늘어나고 있으므로 경쟁력 확보를 위해서는 필요한 업체와 적절히 협력하는 것이 효율적일 수 있습니다. 시간이나 비용 부담이 큰 업무는 협력 업체에 맡김으로써 탄탄한 업무 프로세스를 갖출 수 있고, 인지도를 쌓아 안정적으로 사업을 운영할 수 있죠.

주택임대관리업에 활용할 만한 협력업체의 종류는 매우 다양합니다. 인테리어 업체나 도배・장판 등의 시공업체, 청소와 해충 등을 관리해주는 위생업체, 경비・보안 업체 등이 대표적입니다. 소방시설 등을 점검해주는 업체나 가구・가전 등을 임대하는 업체도 고려해볼 수 있습니다. 다소 큰 규모의 사업을 운영하고 싶거나 추후 사업을 확장할 계획이 있다면 홍보 업체와 협력할 수도 있을 것입니다. 적절한 협력 업체를 활용할 수 있다면 세입자들의 긍정적인 반응을 얻을 수 있고, 이로써 공실률을 낮추거나 임대인과의 거래가 장기적으로 이어지는 효과가 있겠죠.

수납이 편리한 알림뱅킹으로 인건비 줄이고 업무 효율성 높이기
주택임대관리 사업 시 임대료나 수수료 수납이 관건인 만큼 효율적인 결제 서비스의 활용이 매우 중요한데요. 스마트한 모바일 청구서 결제 서비스 알림뱅킹을 적극 추천합니다. 알림뱅킹은 카카오톡 알림톡으로 청구서를 간편하게 보낼 수 있고, 입금 확인도 실시간으로 확인 가능합니다. 세입자 또한 스마트폰에서 원하는 결제 수단으로 편리하게 납부할 수 있어 사업자와 임차인 모두에게 편리한 서비스입니다. 특히 최근 금융위원회에서는 월세를 신용카드로 결제하는 서비스를 혁신금융서비스로 선정했습니다. 이러한 서비스가 확대된다면 알림뱅킹의 신용카드 수납, 결제 시스템을 통해 더욱 효과적으로 임차인 관리가 가능해질 것으로 보입니다.

특히 월세나 관리비를 주기적으로 청구하고 받아야 하는 자기관리형 사업자라면 매월 월세를 독촉하거나 미납・연체자를 일일이 추적하는 데 피로감을 느끼기 마련인데요. 알림뱅킹은 카카오톡 알림톡으로 청구서를 보낸 뒤, 결제 기한이 임박했으나 아직 청구서 결제를 하지 않은 사람에게 자동으로 ‘알림’을 해주는 기능이 있습니다. 이 덕분에 결제를 일일이 독촉할 필요가 없어 미납 스트레스를 줄일 수 있습니다. 청구서 결제도 스마트폰으로 쉽게 할 수 있고, ‘청구서 전달하기" 기능을 통해 다른 사람에게 대신 결제를 부탁할 수도 있어 미납률을 줄이는데 큰 도움이 됩니다. 알림뱅킹으로 임대인과 임차인 모두에게 신뢰를 쌓고 장기적인 거래 가능성을 확보하시기 바랍니다.